Mis tahes kinnisvara müümisel, olgu see maja, korter või suvila, vastutab müüja ostja ees selle seisukorra eest. Pärast notariaalse müügilepingu allkirjastamist peab ostja saama vara samas vormis, nagu ta oli varem näinud.
Mõnikord tekivad poolte vahel vaidlused pärast seda, kui tegelik ostja hakkas kinnisvara kasutama ja avastas varjatud puudusi või puudusi, millest Müüja teadis. Näiteks kui osa elektrikut ei tööta, peidetakse tapeet alla hallitus, põrand on paistes või pragunenud, seal on ventilatsiooniprobleeme või läheduses elavad lärmakad naabrid.
Eraldi väärib märkimist, et seaduse varjatud puuduseks on ka mürarikkad naabrid, kes rikuvad seadust öösel müraga ja ületavad lubatud mürataset. Seetõttu, kui teil on selliseid naabreid, on parem ostjat sellest enne müüki teavitada.
Tõenäoliselt on mürarikkaimad naabrid väikesed lapsed, eriti kui nad elavad ülakorrusel. Kuid seda ei saa pidada kinnisvara kasutamisel puuduseks. Siin räägime rohkem pidevatest pidudest, pidudest ja muudest koosviibimistest, eriti valju muusika saatel.
Mis on varjatud vead üldiselt?
Seadus annab järgmise määratluse: „Varjatud puudus on lepingutingimustele mittevastavus, mis on esemel lepingu sõlmimise hetkel, millest müüja ostjat ei teavitanud ja mida ostja ei saanud ka ise lepingut sõlmides esemel märgata. Varjatud puudus ilmneb reeglina pärast lepingu sõlmimist, kui vastne omanik hakkab asja kasutama. Kui puudub kokkulepe ehk lepingutingimus eseme teatud omaduse suhtes, siis tuleb hinnata, kas asi vastab selleks ettenähtud kasutuseesmärgile ning lisaks ka, kas see vastab vähemalt samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad.“
Selle seaduse kehtivus ja ostja kaitse on kaks aastat alates müügilepingu sõlmimise kuupäevast. Defekti leidmisel on ostjal õigus nõuda puuduse kõrvaldamist või remondikulusid müüja kulul.
Mis siis, kui ostja avastas varjatud vea?
- Laske ehitusspetsialistil kontrollida eluruume ja koostada puuduste aruanne.
- Teatage Müüjale sellest kirjalikult.
- Tehke tuvastatud puudustest fotosid. Fotod on tõendusmaterjal. Enne kodu ostmist ja puuduse avastamist on soovitatav omada fotosid.
Notariaalse lepingu lõpetamine
Ostjal on õigus ka müügileping lõpetada. Kui selgub, et müüja rikkus lepingutingimusi ja ostja teavitas sellest müüjat, kuid puuduse kõrvaldamine on võimatu või ebaõnnestunud ning kui müüja keeldub seda tegemast või ei tee seda mõistliku aja jooksul, siis rikub ta tõsiselt lepingutingimusi.
Lepingu lõpetamiseks peab ostja esitama müüjale avalduse lepingu lõpetamiseks.
Paraku näitab praktika, et osapooled reeglina vastastikust kokkulepet ei saavuta ja asi jõuab kohtusse. Sel juhul otsustab kohus, millised puudused olid spetsiaalselt varjatud ja millised mitte.
Sellise olukorra vältimiseks peaks ostja kodu ostmisel kasutama selle valdkonna eksperdi teenuseid ja Müüja peaks notariaalses lepingus parandama kõik teadaolevad puudused.
Anatoli Ambrozi, juhastuse liige Ambrozi Kinnisvara
